Calculadora de Reajuste de Aluguel: IGPM, IPCA e Como Aplicar
Calcule o reajuste do aluguel pelo IGPM, IPCA ou INPC em segundos. Entenda quando o locador pode reajustar, qual índice usar e como notificar o locatário.
Neste artigo:
1. Quando o locador pode reajustar o aluguel?
O reajuste só é permitido após 12 meses da assinatura ou do último reajuste — regra definida pela Lei 9.069/95 (Plano Real) e reforçada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Reajuste antes desse prazo é nulo, salvo se houver nova negociação formal entre as partes.
A data de referência é a data-base prevista no contrato — geralmente a data de assinatura ou uma data específica acordada (ex.: "todo mês de janeiro"). Se o contrato não prevê data-base, vale a data de assinatura.
Desmistificando: O locador não pode reajustar pelo IGPM do mês a mês — a lei exige intervalo mínimo de 12 meses entre reajustes. Reajustes mais frequentes são ilegais e podem ser anulados judicialmente.
2. Qual índice usar para o reajuste do aluguel?
O contrato deve especificar o índice. Os mais comuns nos contratos residenciais brasileiros são:
| Índice | Calculado por | Característica |
|---|---|---|
| IGPM | FGV | Histórico nos contratos residenciais; pode ser mais volátil |
| IPCA | IBGE | Inflação oficial; cada vez mais comum |
| INPC | IBGE | Índice do trabalhador; mais próximo do IPCA |
| IPC-A | IBGE | Variante do IPCA; menos usado |
Se o contrato não especifica índice, o locador e o locatário devem negociar o percentual por acordo mútuo. Na falta de acordo, é possível pedir revisão judicial do aluguel após 3 anos de contrato (ação revisional — art. 19 da Lei 8.245/91).
3. Calculadora de reajuste de aluguel
Calculadora de Reajuste de Aluguel
Informe o aluguel atual, o índice previsto em contrato e a variação acumulada dos últimos 12 meses.
Consulte a variação acumulada no site da FGV (IGPM) ou IBGE (IPCA/INPC).
Apenas informativo. Verifique a variação oficial no site da FGV ou IBGE e confira o índice previsto em contrato.
4. Como notificar o locatário sobre o reajuste?
A Lei do Inquilinato não exige prazo mínimo de notificação para o reajuste contratual (diferente da denúncia do contrato). Porém, a boa prática — e o que a maioria dos contratos prevê — é avisar com 30 dias de antecedência.
Como comunicar:
- E-mail com confirmação de leitura (guarde o comprovante)
- WhatsApp com print da conversa (aceito como prova informal)
- Notificação extrajudicial via cartório (para reajustes com conflito)
- Cláusula no contrato prevendo reajuste automático — sem notificação extra
Se o contrato prevê reajuste automático anual (ex.: "reajuste pelo IGPM na data-base"), não é necessária notificação formal — o novo valor já está previsto contratualmente. Mesmo assim, comunicar por escrito evita conflitos.
5. O locatário pode contestar o reajuste?
Sim, se o reajuste for irregular. O locatário pode recusar o reajuste quando:
- → O prazo de 12 meses não foi respeitado
- → O índice aplicado é diferente do previsto em contrato
- → O percentual está acima da variação oficial do índice
Nesse caso, o locatário pode depositar em juízo o valor que considera correto e acionar o Juizado Especial Cível para resolver o conflito — processo gratuito até 20 salários mínimos, sem advogado obrigatório.
Se o aluguel estiver acima do valor de mercado por 3 ou mais anos, o locatário pode pedir revisão judicial (ação revisional, art. 19 da Lei 8.245/91) para adequar o valor ao mercado.
6. Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel
O reajuste é obrigatório ou o locador pode cobrar o mesmo aluguel indefinidamente?
O reajuste é um direito, não uma obrigação. O locador pode optar por não reajustar — o que é comum quando quer manter um bom locatário. O prazo de 12 meses é o mínimo entre reajustes, não uma obrigação de fazê-lo.
O IGPM foi negativo em algum mês — o aluguel precisa cair?
Tecnicamente, se o índice acumulado em 12 meses for negativo, o contrato pode prever a manutenção do valor atual (sem redução). Muitos contratos têm cláusula de 'reajuste mínimo de 0%' — o aluguel não diminui. Verifique o que diz o seu contrato.
Posso trocar o índice do contrato de IGPM para IPCA?
Somente com concordância de ambas as partes, formalizada em aditivo contratual assinado. Nenhuma das partes pode alterar o índice unilateralmente durante a vigência do contrato.
O locatário não aceita o reajuste e não paga a diferença. O que fazer?
Com 3 meses de aluguéis em atraso (ou qualquer valor em mora), você pode ingressar com ação de despejo por falta de pagamento. Enquanto isso, notifique formalmente por escrito para ter documentação do inadimplemento.
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