Quando o Locador Pode Rescindir o Contrato de Aluguel?
Conheça os 5 casos em que a Lei do Inquilinato permite ao locador pedir o imóvel de volta, o que é denúncia vazia e os prazos para desocupação.
Neste artigo:
- 1.Em quais casos o locador pode rescindir o contrato antes do prazo?
- 2.O que é a denúncia vazia e quando o locador pode usá-la?
- 3.Como funciona a retomada por uso próprio ou familiar?
- 4.Quais são os prazos para o locatário sair após a rescisão pelo locador?
- 5.Quais são as dúvidas mais comuns sobre rescisão pelo locador?
1. Em quais casos o locador pode rescindir o contrato antes do prazo?
Durante a vigência de um contrato com prazo determinado, o locador não pode simplesmente pedir o imóvel de volta. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) limita as hipóteses de rescisão pelo locador no art. 9º a apenas 5 situações:
- Mútuo acordo: Ambas as partes concordam com o encerramento antecipado, sem penalidades para nenhum dos lados.
- Infração contratual pelo locatário: Ex: subarrendamento não autorizado, alteração do imóvel sem permissão, uso comercial em imóvel residencial.
- Falta de pagamento do aluguel ou encargos: O caso mais comum. O locador deve notificar e pode iniciar ação de despejo após 30 dias de inadimplência.
- Necessidade de uso próprio ou de familiares de 1º grau: O locador, cônjuge, companheiro ou filhos precisam ocupar o imóvel. Deve comprovar a necessidade.
- Demolição ou reforma urgente determinada pelo poder público: Laudo técnico ou ordem do poder público que torne o imóvel inabitável ou exija desocupação.
Um equívoco muito comum: o locador acha que pode pedir o imóvel a qualquer momento "porque é dele". Não pode. Enquanto o contrato estiver vigente dentro do prazo determinado, o locatário tem direito à posse. Tentar forçar a saída sem motivo legal — cortar serviços, trocar fechadura, assédio — é crime (art. 44 da Lei 8.245/91), sujeito a multa e prisão de 3 meses a 1 ano.
2. O que é a denúncia vazia e quando o locador pode usá-la?
A denúncia vazia é o direito do locador de pedir o imóvel de volta sem precisar justificar o motivo. Ela está prevista no art. 46 da Lei 8.245/91 e só pode ser usada em uma condição específica: o contrato original deve ter sido celebrado por prazo igual ou superior a 30 meses.
Pode usar denúncia vazia
- • Contrato original de 30 meses ou mais
- • Após o vencimento do prazo (ou prorrogação)
- • Com aviso prévio de 30 dias
Não pode usar denúncia vazia
- • Contrato original inferior a 30 meses
- • Durante o prazo determinado
- • Sem aviso prévio formal
Quando o locatário permanece no imóvel após o vencimento sem oposição do locador, o contrato se converte automaticamente em prazo indeterminado (art. 46, §1º). A partir daí, o locador pode denunciá-lo a qualquer momento com 30 dias de aviso.
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Gerenciar contratos3. Como funciona a retomada por uso próprio ou familiar?
A necessidade de uso próprio ou de familiares de 1º grau (cônjuge, companheiro, filhos) é um dos motivos mais usados para rescisão durante o prazo. O art. 47, III da Lei 8.245/91 permite essa retomada, mas com regras importantes.
- •A necessidade deve ser real — o locador precisa de fato usar o imóvel. Alegar uso próprio para depois alugar novamente é ilegal.
- •O locador deve notificar com antecedência suficiente (em contratos de prazo indeterminado, 30 dias; em prazo determinado, no vencimento).
- •Se o locador não ocupar o imóvel nos 6 meses após a retomada, deve pagar ao locatário indenização por perdas e danos (art. 47, §2º).
- •Uso próprio de pessoa jurídica proprietária do imóvel não é permitido — a lei fala explicitamente em 'uso residencial do locador ou de seus familiares'.
4. Quais são os prazos para o locatário sair após a rescisão pelo locador?
O prazo varia conforme o motivo da rescisão:
| Motivo da rescisão | Prazo para desocupar |
|---|---|
| Denúncia vazia (art. 46) | 30 dias após o aviso |
| Uso próprio / familiar (art. 47, III) | 30 dias após o aviso (contrato indeterminado) |
| Falta de pagamento — ação de despejo | 15 dias após a intimação judicial |
| Mútuo acordo | Data combinada entre as partes |
| Infração contratual — ação de despejo | Prazo definido pelo juiz (geralmente 30 dias) |
Na prática, o prazo judicial pode ser muito maior do que o tabela indica — ações de despejo costumam levar de 6 a 18 meses em tribunais congestionados. O Imovi ajuda a documentar todo o histórico do contrato para acelerar o processo jurídico se necessário.
5. Quais são as dúvidas mais comuns sobre rescisão pelo locador?
O locador pode entrar no imóvel sem autorização para verificar o estado?
Não. Mesmo sendo proprietário, o locador não pode entrar no imóvel sem autorização do locatário — isso viola o direito de posse. O acesso para vistoria deve ser agendado com antecedência e por acordo das partes.
Se o locatário não sair voluntariamente, o que o locador pode fazer?
O locador deve ingressar com ação de despejo na Justiça. Não pode tomar medidas de força própria. A ação de despejo por falta de pagamento pode ter liminar (decisão rápida); outros motivos costumam demorar mais.
O locador precisa pagar indenização se rescindir por uso próprio?
Não, se a necessidade for genuína e o imóvel for de fato ocupado dentro de 6 meses. Se não ocupar, fica sujeito a indenizar o locatário por perdas e danos (art. 47, §2º), o que pode incluir custos de mudança e diferença de aluguel.
Contrato de 12 meses sem renovação — o locador pode pedir o imóvel ao fim?
Se o contrato foi por prazo determinado inferior a 30 meses, ao fim do prazo o locatário pode permanecer por até 30 meses no total — a lei garante esse período mínimo ao locatário. Somente após atingir 30 meses o locador pode usar a denúncia vazia.
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