Como Cobrar Aluguel Atrasado: Passo a Passo Legal
Saiba o que fazer desde o primeiro dia de atraso: mensagem, notificação formal, multa permitida por lei e quando acionar a ação de despejo por falta de pagamento.
Neste artigo:
1. O que fazer assim que o aluguel atrasa?
No dia seguinte ao vencimento sem pagamento, o locador já pode e deve agir. A maioria dos atrasos é resolvida com um contato rápido — apenas um lembrete informal resolve cerca de 70% dos casos, segundo gestores de imóveis.
Siga esta ordem de ações:
WhatsApp amigável
Envie uma mensagem simples: 'Oi [nome], vi que o aluguel de [mês] ainda não entrou. Tudo certo?' Guarde o print.
Ligação ou segundo contato
Se não houver resposta, ligue. Anote data, hora e o que foi dito.
Notificação formal por escrito
E-mail com leitura confirmada ou carta com AR. Documente o valor total com multa e juros.
Notificação extrajudicial via cartório
Notificação com validade legal, com prazo de 3 dias para pagamento.
Ação de despejo
Com 30 dias de atraso o locador já pode ingressar com ação judicial. Consulte um advogado.
Não espere meses para agir. Cada mês adicional de inadimplência reduz sua chance de recuperar os valores e aumenta o custo emocional do processo.
2. Qual multa e juros o locador pode cobrar?
A Lei do Inquilinato (art. 52) permite a cobrança de multa moratória de até 2% sobre o valor do aluguel, mais juros de mora de 1% ao mês (ou a taxa prevista em contrato, limitada a 1% ao mês) e correção monetária pelo IGPM ou IPCA.
| Encargo | Base legal | Limite |
|---|---|---|
| Multa moratória | Art. 52, Lei 8.245/91 | 2% do aluguel |
| Juros de mora | Art. 52, Lei 8.245/91 | 1% ao mês |
| Correção monetária | Contrato / IGPM | variação do índice |
| Honorários advocatícios | Ação judicial | até 20% (estimado) |
Exemplo: aluguel de R$ 2.000 com 10 dias de atraso → multa de R$ 40 + juros de R$ 6,67 = total de R$ 2.046,67.
Desmistificando: Muitos contratos preveem multa de 10% ou 20% por atraso. Isso é inválido — a lei limita a multa moratória a 2%. Cláusulas acima desse teto são nulas de pleno direito (art. 52, parágrafo único).
3. Como formalizar a cobrança do aluguel atrasado?
A formalização cria prova e demonstra a tentativa de resolução amigável — o que é valorizado pelo juiz caso o processo avance para despejo.
Modelo de mensagem para cobrança formal:
Assunto: Notificação de aluguel em atraso — [endereço]
Prezado(a) [Nome do Locatário],
Informo que o aluguel referente ao mês de [mês/ano], no valor de R$ [valor], com vencimento em [data], encontra-se em aberto.
Solicito que seja efetuado o pagamento, acrescido de multa de 2% (R$ [valor]) e juros de 1% ao mês (R$ [valor]), perfazendo o total de R$ [total], no prazo de 3 dias úteis.
Caso o pagamento não seja realizado, serei obrigado(a) a adotar as medidas legais cabíveis, incluindo ação de despejo.
Atenciosamente,
[Seu nome]
[Contato]
Envie por e-mail com confirmação de leitura e guarde uma cópia. Para maior segurança, envie também por carta registrada com AR — o comprovante do cartório tem valor probatório em juízo.
4. Quando acionar a ação de despejo por falta de pagamento?
A ação de despejo por falta de pagamento pode ser ajuizada assim que houver qualquer valor em atraso — um único mês já é suficiente (art. 9º, inciso III, da Lei 8.245/91). Não é preciso esperar 3 meses como muitos acreditam.
O processo segue por duas vias:
Despejo liminar
Em contratos com garantia, o locador pode pedir o despejo antes da audiência. Prazo médio: 30 a 90 dias.
Ação de cobrança cumulada
Além do despejo, cobra-se os aluguéis atrasados + multa + honorários. O locatário paga tudo ou sai.
Contratos sem garantia (sem fiador, caução ou seguro) têm rito diferenciado: o despejo liminar é concedido com mais facilidade e rapidez pelo juiz — o que é um incentivo para o locador exigir garantia sempre.
O custo médio de uma ação de despejo varia entre R$ 2.000 e R$ 8.000 em honorários advocatícios, dependendo da complexidade e da cidade.
5. Como evitar que o aluguel atrase novamente?
As medidas preventivas mais eficazes:
Cobrança automática via PIX ou boleto
O locatário recebe o documento de cobrança no e-mail/WhatsApp antes do vencimento e paga com 1 clique.
Data de vencimento compatível com o pagamento do locatário
Se ele recebe no dia 5, vencimento dia 10 é mais seguro que dia 1.
Multa contratual clara e na proporcionalidade legal
2% de multa + 1% de juros ao mês. Informe isso claramente no contrato.
Garantia locatícia vigente
Caução, fiador ou seguro fiança — todos reduzem o risco de inadimplência prolongada.
6. Perguntas frequentes sobre aluguel atrasado
O locatário pode ser despejado por 1 mês de atraso?
Sim. A lei não exige um número mínimo de meses em atraso para a ação de despejo. Qualquer valor em aberto já permite o ajuizamento. Na prática, muitos locadores aguardam 30 a 60 dias antes de ajuizar para dar oportunidade de quitação.
Se o locatário pagar após receber a notificação, o processo para?
Depende do estágio. Se a ação de despejo ainda não foi ajuizada, o pagamento com multa e juros encerra o procedimento. Após o ajuizamento, o locatário pode 'purgar a mora' (pagar tudo na audiência) para evitar o despejo, mas só pode fazer isso uma vez a cada 24 meses.
Posso reter a caução para cobrir o aluguel atrasado?
Sim. A caução é exatamente para isso. Ao final do contrato (ou no inadimplemento), o locador pode deduzir da caução os valores em aberto — aluguel atrasado, multa, juros e eventuais danos ao imóvel. O saldo positivo deve ser devolvido ao locatário.
Qual é o prazo de prescrição para cobrar aluguel atrasado?
O prazo prescricional para cobrar aluguéis é de 3 anos (Código Civil, art. 206, §3º, I). Após esse prazo, a dívida não pode mais ser exigida judicialmente. Por isso, não espere demais para agir.
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