Aviso Prévio na Rescisão de Contrato de Aluguel
Saiba como funciona o aviso prévio na rescisão de contrato de aluguel: prazo de 30 dias, o que acontece se não cumprir e como notificar corretamente.
Neste artigo:
- 1.O que é o aviso prévio na rescisão de contrato de aluguel?
- 2.Qual é o prazo de aviso prévio para o locatário sair do imóvel?
- 3.O que acontece se o locatário não cumprir o aviso prévio?
- 4.Como o locador deve notificar o locatário para retomar o imóvel?
- 5.Quais são as dúvidas mais comuns sobre aviso prévio de rescisão?
1. O que é o aviso prévio na rescisão de contrato de aluguel?
O aviso prévio é a comunicação formal de que uma das partes pretende encerrar o contrato de aluguel, dando à outra parte tempo suficiente para se organizar. Ele protege tanto o locador — que precisa de tempo para encontrar novo locatário — quanto o locatário, que precisa de prazo para encontrar outro imóvel.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula o aviso prévio no art. 6º (saída do locatário) e no art. 46, §2º (retomada pelo locador). O descumprimento gera consequências financeiras para quem não respeitar o prazo mínimo de 30 dias.
O aviso prévio é diferente da notificação de rescisão por inadimplência. Quando o locatário está em atraso, o processo é outro — o locador deve notificar e pode iniciar ação de despejo por falta de pagamento (art. 9º, III).
2. Qual é o prazo de aviso prévio para o locatário sair do imóvel?
O prazo mínimo de aviso prévio pelo locatário é de 30 dias, conforme o art. 6º da Lei 8.245/91. Esse prazo se aplica tanto à saída voluntária quanto ao encerramento natural do contrato.
Contrato com prazo determinado (ex: 30 meses)
O locatário pode sair antes do fim pagando a multa proporcional + aviso de 30 dias. Se sair no prazo exato do contrato, basta avisar 30 dias antes do vencimento.
Contrato por prazo indeterminado
O locatário pode sair a qualquer momento, sem multa, desde que avise com 30 dias de antecedência.
Transferência de emprego para outra cidade
O locatário é isento de multa rescisória, mas ainda deve avisar o locador com no mínimo 30 dias de antecedência e comprovar a transferência por escrito.
Um equívoco comum é o locatário avisar no dia 1º do mês e achar que pode sair no dia 30. O prazo de 30 dias conta a partir da data da notificação — se avisou em 5 de julho, deve desocupar até 5 de agosto. Sair antes implica em pagar o aluguel do período não cumprido.
Registre a rescisão com tudo documentado
O Imovi registra o aviso prévio, calcula a multa proporcional automaticamente e gera o termo de entrega de chaves — sem papel, sem confusão.
Conhecer o Imovi3. O que acontece se o locatário não cumprir o aviso prévio?
Se o locatário sair sem cumprir os 30 dias de aviso prévio — ou cumprir parcialmente — ele fica sujeito ao pagamento dos aluguéis correspondentes ao período não avisado. Isso é previsto no próprio art. 6º da Lei 8.245/91.
Exemplo: locatário avisa em 10 de julho e sai em 15 de julho (5 dias). Ele deve pagar os 25 dias restantes do aviso prévio — mesmo que o imóvel já esteja vazio e o locador já tenha encontrado novo locatário.
- •O locador pode descontar os dias não cumpridos do depósito caução (se houver)
- •Se não houver caução, pode cobrar extrajudicialmente ou por ação de cobrança
- •A falta de aviso prévio não cancela a obrigação de pagar — é uma dívida válida
4. Como o locador deve notificar o locatário para retomar o imóvel?
Quando é o locador que quer encerrar o contrato — nos casos permitidos por lei — a notificação também deve ser feita com no mínimo 30 dias de antecedência. A forma da notificação importa: ela precisa ser documentada para ter validade legal.
Carta com AR
Aviso de Recebimento dos Correios. Simples, barato e o AR funciona como prova de entrega.
Notificação extrajudicial
Via cartório. Tem maior peso jurídico. Custo médio de R$ 50–200 dependendo do cartório.
Entrega pessoal
Com assinatura do locatário no recibo. Exige que ele aceite assinar — se recusar, use cartório.
Guarde sempre o comprovante de envio da notificação. Em caso de litígio, a data de recebimento pelo locatário é o marco inicial do prazo de 30 dias.
5. Quais são as dúvidas mais comuns sobre aviso prévio de rescisão?
O locador pode pedir o imóvel a qualquer momento durante o contrato?
Não. Durante o prazo determinado do contrato, o locador só pode pedir o imóvel nos casos do art. 9º (infração, falta de pagamento, mútuo acordo ou necessidade de uso próprio). Fora esses casos, tem que esperar o vencimento.
E após o vencimento do contrato por prazo determinado?
Se o contrato tinha prazo de 30 meses ou mais e o locatário permanece no imóvel após o vencimento sem oposição do locador, ele passa a ser por prazo indeterminado. O locador pode então denunciá-lo a qualquer momento com aviso de 30 dias (denúncia vazia, art. 46).
O aviso prévio precisa ser feito por escrito?
Para ter validade comprovável, sim. Um aviso verbal não tem como ser provado em juízo. Use sempre carta, e-mail com confirmação de leitura, aplicativo com registro de data, ou notificação formal.
O locatário pode desistir da rescisão após enviar o aviso prévio?
Sim, desde que o locador concorde. Não há impedimento legal para que as partes de comum acordo cancelem o aviso e continuem o contrato. O acordo deve ser formalizado por escrito para evitar confusões futuras.
Continue lendo sobre rescisão
Calculadora de Multa Rescisória
Calcule a multa proporcional ao tempo restante do contrato
Chega de planilha e papel.
Gerencie seus aluguéis de um jeito profissional.
Contratos digitais, cobrança automática via PIX, relatório de IR e muito mais — tudo em um só lugar.