Cláusulas Obrigatórias no Contrato de Aluguel
Descubra quais cláusulas são obrigatórias no contrato de aluguel pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Evite erros que podem invalidar o contrato.
Neste artigo:
1. O que a Lei do Inquilinato exige em todo contrato de aluguel?
Todo contrato de aluguel deve identificar completamente as partes e o imóvel — sem isso, o contrato pode ser contestado judicialmente. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) lista as obrigações do locador no art. 22 e do locatário no art. 23, e ambas dependem do que está escrito no contrato para ser exigível.
As informações mínimas obrigatórias são:
- Qualificação completa: nome, CPF, RG, estado civil e endereço de locador e locatário
- Descrição do imóvel: endereço completo, matrícula no cartório, área e características
- Finalidade da locação: residencial ou não residencial (define as regras aplicáveis)
- Prazo do contrato: início e término definidos (o prazo mais comum é 30 meses)
- Condição do imóvel na entrega: laudo ou descrição do estado de conservação
Um equívoco comum é assinar um contrato verbal de aluguel achando que ele tem o mesmo valor legal. O contrato verbal é válido, mas sem registro escrito, o locador não pode usar ação de despejo por falta de pagamento sem provar o contrato — o que é muito difícil na prática.
2. Quais cláusulas sobre pagamento são obrigatórias?
O valor do aluguel, o dia de vencimento e o índice de reajuste devem estar expressos no contrato. Sem isso, o locador perde o direito de cobrar multa por atraso e fica sem base para reajustar anualmente.
Valor do aluguel (R$)
Em moeda corrente. Proibido vincular ao salário mínimo (art. 17, §único). Pode ser em moeda estrangeira para contratos comerciais.
Data de vencimento
Dia do mês em que o aluguel deve ser pago. Sem cláusula, o prazo é até o 6º dia útil do mês seguinte (art. 23, I).
Índice de reajuste anual
IGPM, IPCA ou INPC. A ausência da cláusula não impede o reajuste, mas pode gerar disputa sobre qual índice usar.
Multa por atraso
Geralmente 10% + 1% de juros ao mês. Sem cláusula, aplica-se o Código Civil, que prevê encargos menores.
Além do aluguel, o contrato deve especificar quem paga cada encargo: IPTU, condomínio, água, gás e luz. Sem essa definição, o locador é o responsável legal por todos eles (art. 22, VIII).
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Gerar contrato grátis3. O que o contrato deve prever sobre multa e rescisão?
A multa rescisória e o aviso prévio protegem ambas as partes se o contrato for encerrado antes do prazo. A Lei do Inquilinato (art. 4º) permite a rescisão antecipada pelo locatário, mas sujeita ao pagamento de multa proporcional ao tempo restante — com teto de 3 aluguéis.
Multa = (Meses restantes ÷ Meses totais) × 3 × Aluguel mensal
Além da multa, o contrato deve prever:
- •Aviso prévio mínimo de 30 dias para saída do locatário
- •Casos em que o locador pode pedir o imóvel antes do prazo (art. 9º): mútuo acordo, infração contratual, falta de pagamento ou uso próprio
- •Obrigação de devolver o imóvel nas mesmas condições da vistoria de entrada
4. Quais cláusulas protegem o locador em caso de dano ao imóvel?
Sem uma vistoria de entrada documentada e uma garantia locatícia bem definida, o locador tem dificuldade de cobrar danos ao imóvel ou aluguéis atrasados. Essas são as cláusulas mais importantes para quem aluga:
- Laudo de vistoria de entrada (assinado por ambas as partes): documento fotográfico e descritivo do estado do imóvel. Sem ele, o locador não consegue provar que um dano foi causado pelo locatário.
- Tipo e valor da garantia locatícia: caução (máx. 3 meses), fiador, seguro fiança ou cessão fiduciária — definidas no art. 37 da Lei 8.245/91. O locador não pode exigir mais de 1 tipo.
- Responsabilidade por reparos: a lei distingue desgaste natural (responsabilidade do locador) de danos causados pelo locatário. O contrato pode detalhar exemplos para evitar disputas.
O laudo de vistoria pode ser simples: uma lista descritiva com fotos de cada cômodo, assinada e datada. Com o Imovi, você pode registrar a vistoria diretamente no sistema e enviar ao locatário para validação.
5. Quais são as dúvidas mais comuns sobre cláusulas de contrato de aluguel?
Um contrato sem firma reconhecida é válido?
Sim. O reconhecimento de firma em contrato de aluguel não é obrigatório para validade do contrato. É uma boa prática para dificultar contestações, mas a ausência não invalida o documento.
O locador pode incluir cláusulas proibindo animais de estimação?
Pode incluir, mas a jurisprudência mais recente tende a considerar essa cláusula abusiva para animais domésticos de pequeno porte que não causem incômodo. Consulte um advogado sobre a interpretação local.
O que acontece se o contrato não tiver cláusula de garantia?
O locador pode exigir a garantia mesmo sem cláusula, mas fica mais exposto. Sem garantia, qualquer cobrança de aluguéis atrasados depende de ação judicial — o que pode levar meses.
O contrato pode ser assinado digitalmente?
Sim. A assinatura eletrônica com certificação tem o mesmo valor legal que a assinatura física (Lei 14.063/2020). Plataformas como ClickSign e DocuSign são amplamente aceitas em ações judiciais de locação.
Preciso registrar o contrato no cartório?
Não é obrigatório, mas o registro garante que o contrato seja oponível a terceiros — por exemplo, se o imóvel for vendido durante a locação. Sem registro, o comprador pode denunciar o contrato após 90 dias (art. 8º Lei 8.245/91).
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