Garantias Locatícias: Caução, Fiador ou Seguro Fiança?
Conheça os 4 tipos de garantia locatícia permitidos pela Lei do Inquilinato e saiba qual é a melhor opção para proteger seu aluguel.
Neste artigo:
1. Quais são os tipos de garantia locatícia permitidos pela Lei do Inquilinato?
O art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê exatamente 4 modalidades de garantia: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O locador escolhe uma delas — é proibido por lei exigir mais de 1 tipo no mesmo contrato.
| Modalidade | Valor típico | Paga quem? |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Até 3× aluguel (art. 38) | Locatário |
| Fiador | Sem custo financeiro direto | Nenhum (garantia pessoal) |
| Seguro fiança | 1–2 meses de aluguel/ano | Locatário (prêmio anual) |
| Cessão fiduciária | Varia por fundo | Locatário |
Um equívoco muito comum: o locador exige caução em dinheiro E fiador ao mesmo tempo. Isso é ilegal (art. 37, §único). Se o contrato tiver as 2 garantias, a segunda é nula — e o locador ainda pode ser autuado por exigência abusiva.
2. Como funciona a caução no contrato de aluguel?
A caução é o depósito de um valor em dinheiro (ou outro bem) feito pelo locatário como garantia do contrato. É a modalidade mais comum para contratos residenciais por ser simples de executar. O limite é de 3 meses de aluguel (art. 38 da Lei 8.245/91).
O valor depositado deve ser devolvido ao locatário em até 30 dias após a entrega das chaves, corrigido monetariamente (art. 42), descontando eventuais débitos de aluguel, condomínio, IPTU e reparos comprovados pela vistoria de saída.
- Vantagem: dinheiro disponível imediatamente se o locatário não pagar
- Limitação: cobre apenas 3 meses — insuficiente se o processo de despejo durar mais
A caução em dinheiro deve ficar em conta-poupança em nome do locatário (art. 38, §2º). Usar esse valor antes da devolução das chaves pode ser caracterizado como enriquecimento ilícito.
Seu contrato já inclui a garantia certa?
O Imovi gera contratos com a cláusula de garantia configurada, registra o depósito de caução e avisa quando precisar devolver o valor corrigido.
Gerar contrato grátis3. Quando vale a pena exigir fiador?
O fiador é uma pessoa que assume solidariamente as obrigações do contrato de aluguel caso o locatário não pague. Não há custo financeiro imediato para o locatário, o que facilita o fechamento do contrato — mas traz desvantagens para o locador.
Para ser aceito como fiador, a pessoa geralmente precisa ter imóvel quitado na mesma cidade (art. 40, IV) e renda compatível com as obrigações. Exigências adicionais (renda mínima, certidão negativa) podem constar no contrato.
Vantagens
- • Sem custo para o locatário (facilita fechar)
- • Fiador responde com patrimônio próprio
- • Cobertura ilimitada por lei
Desvantagens
- • Difícil encontrar fiador disposto
- • Cobrança depende de ação judicial
- • Processo pode durar 12 a 24 meses
4. O que é o seguro fiança e quando é a melhor opção?
O seguro fiança é um seguro contratado pelo locatário junto a uma seguradora, que garante ao locador o pagamento dos aluguéis atrasados, encargos e até danos ao imóvel — dependendo das coberturas contratadas. O custo costuma variar entre 1 e 2 meses de aluguel por ano, pago pelo locatário.
A grande vantagem para o locador: o sinistro é pago pela seguradora em poucos dias, sem necessidade de ação judicial. A seguradora fica com o direito de cobrar o locatário depois (sub-rogação).
- Melhor para: imóveis de alto padrão, locatários sem fiador disponível, locadores que querem tranquilidade sem burocracia
- Atenção: verifique as coberturas contratadas — nem todo seguro fiança cobre danos ao imóvel ou condomínio
5. Quais são as dúvidas mais comuns sobre garantias locatícias?
O locador pode recusar a modalidade de garantia escolhida pelo locatário?
Sim. O locador pode definir qual modalidade aceita. Mas uma vez que o contrato é assinado com uma garantia específica, não pode exigir outra durante a vigência sem novo acordo.
O que acontece se o fiador desistir durante o contrato?
O fiador pode exonerar-se notificando o locador (art. 40, parágrafo único). O locatário terá 30 dias para apresentar nova garantia. Se não apresentar, o locador pode iniciar despejo por falta de garantia.
A caução pode ser substituída por bens imóveis?
Sim. A caução pode ser em dinheiro, imóveis, títulos ou outros valores. Quando é em imóvel, o bem fica em penhor ou anticrese até o fim do contrato — o que exige registro no cartório de imóveis.
Posso exigir garantia em contrato por prazo indeterminado?
Sim. A garantia se estende por todo o período de locação, incluindo os meses após a renovação ou prorrogação automática, enquanto o contrato estiver vigente (art. 39 da Lei 8.245/91).
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