Direitos do Locador pela Lei do Inquilinato: Os 8 Essenciais
Conheça os 8 direitos fundamentais do locador garantidos pela Lei 8.245/91: receber aluguel em dia, exigir garantia, vistoriar, reajustar e muito mais.
Neste artigo:
1. Quais são os direitos do locador pela Lei do Inquilinato?
A Lei 8.245/91 — conhecida como Lei do Inquilinato — estabelece um conjunto de 8 direitos fundamentais do locador. Esses direitos existem para equilibrar a relação locatícia, que historicamente favorecia o locatário em legislações anteriores.
Receber aluguel em dia
Art. 22, I
Exigir garantia locatícia
Art. 37
Reajuste anual pelo índice
Art. 18
Vistoriar o imóvel
Art. 22, IX
Rescindir por infração
Art. 9º
Retomada ao fim do prazo
Art. 46
Despejo por falta de pagamento
Art. 9º, III
Indenização por danos ao imóvel
Art. 23, III
Conhecer seus direitos como locador é o primeiro passo para exercê-los. Um contrato bem redigido e uma gestão proativa são as melhores ferramentas para evitar conflitos.
2. Direito de receber o aluguel em dia e cobrar encargos
O art. 22, inciso I, da Lei 8.245/91 garante ao locador o direito de receber o aluguel no prazo e na forma estabelecidos no contrato. Em caso de atraso, o locador pode cobrar:
Multa moratória de até 2%
Incide sobre o valor do aluguel em atraso (art. 52). Cláusulas acima de 2% são inválidas.
Juros de mora de 1% ao mês
Pro-rata die — proporcional aos dias de atraso. Taxa máxima legal.
Correção monetária
Pelo índice previsto em contrato (IGPM ou IPCA). Aplica-se desde o vencimento.
Honorários advocatícios
Em caso de ação judicial, a sucumbência costuma ser de 10% a 20% sobre o débito.
Além dos encargos, o locador tem direito à revisão judicial do aluguel a cada 3 anos para adequar o valor ao mercado (ação revisional — art. 19), quando o valor previsto em contrato estiver defasado em relação ao preço praticado na região.
3. Direito de exigir garantia locatícia
O art. 37 da Lei 8.245/91 autoriza o locador a exigir uma das seguintes modalidades de garantia como condição para celebrar o contrato:
| Garantia | Como funciona | Limite |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Depósito em conta poupança bloqueada | 3 meses de aluguel |
| Fiador | Terceiro que responde pela dívida do locatário | Sem limite legal |
| Seguro-fiança | Seguradora cobre inadimplência | Prêmio anual |
| Cessão fiduciária | Cessão de cotas de fundos de investimento | Valor negociado |
Regra importante: O locador não pode exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo. Contratos que preveem caução + fiador, por exemplo, são nulos na parte que excede uma única garantia (art. 37, parágrafo único).
O locador também tem direito de negar a locação se o pretendente não apresentar garantia satisfatória — não é discriminação, é exercício legítimo de cautela contratual.
4. Direito de vistoriar e retomar o imóvel
O art. 22, inciso IX, garante ao locador o direito de vistoriar o imóvel durante a locação, desde que haja combinação prévia com o locatário. O locatário não pode proibir vistorias periódicas razoáveis — mas pode exigir aviso prévio e horário adequado.
A vistoria mais importante é a de entrada (laudo inicial) e a de saída. Elas protegem o locador ao documentar o estado do imóvel, permitindo cobrar pelos danos que excedam o desgaste natural.
Quanto à retomada do imóvel, o locador pode recuperá-lo ao término do contrato. Nos contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46), a retomada é automática — basta notificar o locatário com 30 dias de antecedência. Nos contratos com prazo inferior a 30 meses, as hipóteses de retomada são mais restritas (art. 47).
Use um laudo fotográfico detalhado na vistoria de entrada. Em eventuais disputas judiciais, o laudo com data e assinaturas é a principal prova do locador para cobrar reparos ao fim do contrato.
5. Direito de rescindir o contrato e ajuizar despejo
O art. 9º da Lei 8.245/91 lista as causas que permitem ao locador rescindir o contrato a qualquer momento, independentemente do prazo vigente:
Mútuo acordo
Locador e locatário concordam com o encerramento.
Infração legal ou contratual
Ex.: sublocação não autorizada, uso inadequado, obras não permitidas.
Falta de pagamento
Um único mês em atraso já autoriza a ação de despejo.
Necessidade de uso próprio
Locador, cônjuge ou ascendente/descendente de 1º grau precisam do imóvel para moradia.
Demolição ou reforma aprovada
Obras que impliquem radical transformação ou exigidas pelo Poder Público.
A ação de despejo por falta de pagamento é a mais comum. Em contratos sem garantia, o juiz pode conceder liminar de desocupação em até 15 dias. Em contratos com garantia, o locatário tem o direito de purgar a mora (pagar tudo na audiência) — mas apenas uma vez a cada 24 meses.
O locador não pode retomar o imóvel pela força — só via judicial. Corte de água, luz ou troca de fechadura configuram esbulho possessório e podem gerar indenização contra o próprio locador.
6. Perguntas frequentes sobre os direitos do locador
O locador pode aumentar o aluguel a qualquer momento?
Não. O reajuste só pode ser feito uma vez por ano, pelo índice previsto em contrato (IGPM, IPCA ou INPC). Aumentos fora do prazo ou acima do índice são inválidos. Para valores defasados em relação ao mercado, o locador pode ajuizar ação revisional após 3 anos de contrato (art. 19).
O locador é obrigado a aceitar qualquer inquilino?
Não, desde que a recusa não seja discriminatória (por raça, religião, orientação sexual, etc.). O locador pode exigir garantia, avaliar a renda do pretendente e recusar sem precisar justificar — desde que não haja discriminação ilegal.
Pode o locador fazer obras no imóvel durante a locação?
Obras urgentes (reparos estruturais, vazamentos, etc.) podem ser feitas mesmo sem anuência do locatário — e o locatário é obrigado a suportá-las. Obras de benfeitoria ou melhorias precisam de acordo prévio. Se as obras durarem mais de 30 dias, o locatário pode rescindir o contrato sem multa.
O que fazer se o locatário não devolver o imóvel no prazo?
O locador pode ajuizar ação de despejo. Após o término do contrato, o locatário em mora tem o dever de pagar o valor do aluguel mais 50% de multa contratual até a efetiva devolução (art. 575 do Código Civil). Se houver ação em curso, o juiz fixará o valor da indenização.
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