Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): Guia Completo para Locadores
Guia completo da Lei 8.245/91: principais artigos, regras da locação residencial e comercial, garantias, obrigações, rescisão e despejo — tudo em linguagem prática.
Neste artigo:
- 1.O que é a Lei do Inquilinato e para que serve?
- 2.Principais artigos da Lei 8.245/91 para locadores
- 3.Locação residencial: regras, prazos e renovação
- 4.Locação comercial: diferenças e ação renovatória
- 5.Garantias locatícias permitidas pela lei
- 6.Obrigações do locador e do locatário
- 7.Rescisão e despejo pela Lei do Inquilinato
- 8.Perguntas frequentes sobre a Lei do Inquilinato
1. O que é a Lei do Inquilinato e para que serve?
A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, é a principal legislação que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Promulgada em 18 de outubro de 1991, a lei possui 91 artigos que definem os direitos e obrigações de locadores e locatários, os tipos de locação, as garantias permitidas, os prazos e as condições de rescisão e despejo.
A lei se aplica a imóveis urbanos residenciais e comerciais. Imóveis rurais são regidos pelo Estatuto da Terra. Imóveis públicos têm regras próprias.
91
artigos
vigentes desde 1991
3
tipos
residencial, comercial e temporada
4
garantias
tipos permitidos (art. 37)
A Lei do Inquilinato pode ser alterada por outras leis (como foi em 2009 com a Lei 12.112). Sempre verifique se o texto foi atualizado. A versão vigente consolidada está disponível no portal do Planalto.
2. Principais artigos da Lei 8.245/91 para locadores
| Artigo | O que regula | Relevância |
|---|---|---|
| Art. 4º | Rescisão pelo locatário: multa proporcional | Alta |
| Art. 6º | Aviso prévio de 30 dias | Alta |
| Art. 9º | Causas de rescisão pelo locador | Alta |
| Art. 18 | Reajuste por acordo das partes | Alta |
| Art. 19 | Ação revisional (a cada 3 anos) | Média |
| Art. 22 | Obrigações do locador | Alta |
| Art. 23 | Obrigações do locatário | Alta |
| Art. 37 | Garantias locatícias (só 1) | Alta |
| Art. 46 | Locação residencial ≥ 30 meses | Alta |
| Art. 47 | Locação residencial < 30 meses | Alta |
| Art. 52 | Multa moratória (2%) e juros (1%) | Alta |
3. Locação residencial: regras, prazos e renovação
A locação residencial é a mais comum e a mais regulada. O art. 46 estabelece que contratos com prazo igual ou superior a 30 meses dão ao locador o direito de retomada ao vencimento (denúncia vazia) — sem precisar justificar.
Nos contratos com prazo inferior a 30 meses (art. 47), o locador só pode retomar o imóvel em casos específicos:
- ·Mútuo acordo
- ·Infração legal ou contratual
- ·Falta de pagamento
- ·Necessidade de uso próprio, do cônjuge ou de familiares de 1º grau
- ·Obras determinadas pelo Poder Público que alterem substancialmente o imóvel
Após o vencimento do prazo, se o locatário continuar no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, o contrato se prorroga por prazo indeterminado (art. 46, §1º). Nesse caso, qualquer parte pode encerrar com 30 dias de aviso.
4. Locação comercial: diferenças e ação renovatória
A locação comercial tem regras distintas da residencial. Os pontos principais:
Ação renovatória
Locatário com 5+ anos de contrato pode exigir a renovação (art. 51). Prazo para ajuizar: 1 ano a 6 meses antes do vencimento.
Uso do ponto comercial
O locador não pode retomar o imóvel simplesmente para uso próprio se o locatário tiver direito à ação renovatória.
Prazo mínimo
Não há prazo mínimo para locação comercial, mas menos de 5 anos inviabiliza a ação renovatória.
Multa rescisória
As mesmas regras do art. 4º se aplicam: proporcional ao prazo restante, máximo de 3 meses.
A ação renovatória é um direito exclusivo do locatário comercial, não do residencial. O locador pode se opor à renovação em casos específicos (ex.: uso próprio, reforma radical, proposta melhor de terceiro com indenização ao locatário atual).
5. Garantias locatícias permitidas pela lei
O art. 37 da Lei do Inquilinato autoriza exatamente 4 modalidades de garantia — e apenas uma por contrato. Exigir mais de uma é nulo.
Caução
Depósito em dinheiro (máx. 3 meses) ou bens. O valor fica em poupança separada e é devolvido ao fim do contrato com rendimentos.
Fiança
Terceiro (fiador) que se responsabiliza solidariamente pelo pagamento caso o locatário inadimplir. O fiador responde com seu patrimônio.
Seguro-fiança
Uma seguradora garante o pagamento mediante prêmio anual pago pelo locatário. Não exige fiador nem depósito.
Cessão fiduciária de cotas
Cessão de cotas de fundo de investimento em garantia. Menos comum, mais usada em locações de alto valor.
6. Obrigações do locador e do locatário
Obrigações do locador (art. 22)
- ·Entregar o imóvel em condições de uso
- ·Garantir a posse pacífica durante a locação
- ·Manter a forma e o destino do imóvel
- ·Fazer reparos urgentes de estrutura
- ·Pagar IPTU (salvo cláusula contrária)
- ·Fornecer recibo detalhado do aluguel
Obrigações do locatário (art. 23)
- ·Pagar o aluguel em dia
- ·Usar o imóvel conforme seu destino
- ·Devolver no estado que recebeu
- ·Não sublocar sem autorização
- ·Comunicar danos e irregularidades
- ·Pagar contas de água/luz/gás
Locadores que não cumprem as obrigações do art. 22 podem ser processados pelo locatário e até ter o contrato rescindido sem multa para o locatário. Manutenção adequada é obrigação legal — não é favor.
7. Rescisão e despejo pela Lei do Inquilinato
O art. 59 lista as hipóteses que permitem a ação de despejo. As mais comuns na prática são:
Falta de pagamento
Um mês em atraso já autoriza o ajuizamento.
Infração contratual
Qualquer descumprimento das cláusulas contratuais.
Término do prazo
Após o contrato de prazo determinado sem renovação acordada.
Necessidade de uso próprio
Locador, cônjuge ou filhos precisam do imóvel para moradia.
Nos contratos sem garantia, o juiz pode conceder liminar de despejo em falta de pagamento — com prazo de 15 dias para o locatário desocupar ou pagar (art. 59, §1º, IX).
8. Perguntas frequentes sobre a Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato se aplica a aluguel por temporada (Airbnb)?
A lei prevê a locação por temporada para até 90 dias (art. 48), mas a modalidade short stay (diária) via plataformas como Airbnb é tema controverso — muitos condomínios proíbem e há decisões judiciais divergentes. Consulte o regulamento do condomínio e a jurisprudência local.
O locador pode cobrar multa acima de 3 meses?
Não. A lei limita a multa rescisória proporcional a 3 meses de aluguel como base de cálculo. Cláusula que prevê multa fixa acima desse teto é nula — o juiz reduzirá ao limite legal.
O que significa 'denúncia vazia'?
É o direito do locador de pedir o imóvel de volta ao fim do prazo sem precisar justificar. Só é possível em contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46). Com prazo menor, o locador precisa alegar uma das causas do art. 47.
Contrato verbal é válido pela Lei do Inquilinato?
Sim. A lei não exige forma escrita para a validade do contrato. No entanto, contratos verbais são muito difíceis de comprovar em caso de litígio — recomenda-se sempre o contrato escrito, mesmo que simples.
A lei vale para todo o Brasil?
Sim. A Lei 8.245/91 é federal e se aplica a todos os estados. Estados e municípios não podem legislar sobre locações de imóveis urbanos, matéria de competência exclusiva da União.
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